Ermittlung eines Kaufpreisrahmens für eine (Zahn)Arztpraxis

Verkehrswert und Kaufpreis

Wenn der aktuelle Verkehrswert einer Praxis ermittelt werden soll, geht es meist um den Verkauf der Praxis an einen Nachfolger, die Erweiterung einer Praxis durch Aufnahme eines weiteren Kooperationspartners oder die Nachfolge eines ausscheidenden Kooperationspartners. Natürlich gibt es auch noch andere Anlässe einer Praxisbewertung, so zum Beispiel im Zusammenhang mit familienrechtlichen Fragen wie Zugewinnausgleich, oder zur Bestimmung einer Abfindung für einen aus einer Berufsausübungsgemeinschaft ausscheidenden Kooperationspartner.

Der Verkehrswert soll überwiegend ermittelt werden, um Käufer und Verkäufer Anhaltspunkte an die Hand zu geben, welcher Kaufpreis für die Praxis oder für den Praxisanteil angemessen und interessengerecht ist, oder aber, um die Höhe einer Abfindung oder eines Zugewinnausgleichs zu bestimmen.

Nun gibt es keine „geeichte“ Möglichkeit, den Wert eines Unternehmens zu bestimmen. Es werden unterschiedlichste Verfahren zur Bestimmung eines Verkehrswertes angewendet. Jedes kann für sich in Anspruch nehmen, den „wahren“ Verkehrswert zu bestimmen. Auf kein Verfahren trifft dies aber zu.

Die in zumeist umfänglichen Gutachten ermittelten Verkehrswerte geben nur die Vorstellung des Gutachters, häufig ein vereidigter Sachverständiger wieder, was der Verkehrswert der Praxis sei. In Rechtsstreitigkeiten hilft dies, weil dann am Ende ein Gericht auf Basis eines solchen Gutachtens eine Entscheidung fällen kann und durch eine solche Entscheidung dann der Verkehrswert im Interesse des Rechtsfriedens bestimmt wird.

So wie durch einen Richterspruch bestimmt wird, was im Einzelfall Recht sein soll, so wird auch bei einem Sachverständigengutachten nur ausgesprochen, was der Verkehrswert sein soll. Die tatsächlich an der Preisfindung beteiligten Personen, können sich selbstverständlich auf einen vom Gutachterwert abweichenden Kaufpreis einigen.

Es liegt auf der Hand, dass Käufer und Verkäufer häufig unterschiedliche Vorstellungen haben, welcher Kaufpreis angemessen ist. Also kann man ein Gutachten in Auftrag geben und sich dann dem Ergebnis des Gutachtens unterwerfen. Oder man verhandelt frei über den zu vereinbarenden Kaufpreis, wobei es sein kann, dass jede Seite sich bei den Preisverhandlungen auf ein anderes Gutachten beruft.

An dieser Stelle bietet praxispreis24.de eine Serviceleistung, die die Kaufpreisverhandlungen erleichtern soll. praxispreis24.de will den Verhandlungspartnern eine gemeinsame Basis an die Hand geben, von der ausgehend dann diese selbst und eigenverantwortlich den Kaufpreis leichter finden können. Zu diesem Zweck ermittelt praxispreis24.de einen Kaufpreisrahmen.

Betriebswirtschaftliche Situation der Praxis

Um sachlich über einen Kaufpreis zu verhandeln, müssen zunächst die grundlegenden betriebswirtschaftlichen Daten der Praxis ermittelt werden.

Die betriebswirtschaftlichen Daten liegen jedem Praxisinhaber vor. Um mit einem Kaufinteressenten über einen Kaufpreis verhandeln zu können, müssen sie dem Kaufinteressenten zugänglich gemacht werden.

Der Kaufinteressent muss über die folgenden Informationen zur Praxis verfügen:

  1. Praxissituation: Fachrichtung, vertragsärztliche Tätigkeit, privatärztliche Tätigkeit, Einbindung von nichtärztlichen Tätigkeiten, Zusammensetzung des Patientenstammes, Alter der Praxis
  2. Bewertungsanlass: Übernahme einer Praxis oder eines Teils einer Praxis als Nachfolger (Praxisinhaber scheidet aus), Übernahme eines Anteils einer Praxis als neuer Kooperationspartners (Praxisinhaber bleibt in der Praxis)
  3. Praxisstruktur: Einzelpraxis, Berufsausübungsgemeinschaft (Gemeinschaftspraxis mit Vollzulassungen oder im Jobsharing, ortsübergreifend oder mit einer Betriebsstätte), Organisationsgemeinschaft (Praxisgemeinschaft), Anbindung einer Filialpraxis, Anbindung eines angestellten Arztes mit Beschäftigungsgenehmigung, oder als Jobsharer, Medizinisches Versorgungszentrum, Ärztehaus, Kooperation mit anderen Heilberufen
  4. Anbindung an Dritte: Krankenhauskooperation (Belegbetten, Konsiliartätigkeit, Nebentätigkeit), überörtliche Kooperation (überörtliche Gemeinschaftspraxis, Teilgemeinschaftspraxis, Praxisnetz, Integrierte Versorgung, Zuweiserstruktur (je nach Fachrichtung)
  5. Vermögensverhältnisse: Welcher Anteil der Praxis wird angeboten (Einzelpraxis insgesamt bei vollständiger Nachfolge, Einzelpraxis teilweise (welcher Anteil) bei Aufnahme als Partner, Anteil an Berufsausübungsgemeinschaft oder Organisationsgemeinschaft oder MVZ oder Ärztehaus
  6. Zugehörige Wirtschaftsgüter: Medizintechnik, IT-Technik, Softwareprogramme, Kommunikationstechnik, Einrichtung (Möbel), Büroausstattung, Einbauten in Praxisräume, Praxisimmobilie
  7. Vertragliche Einbindung: Praxismietvertrag (wenn nicht Praxisimmobilie), Personal, Leasing-, Mietkaufverträge und sonstige Nutzungsverträge (für Medizintechnik, IT-Technik, Kommunikationstechnik), Service- und Wartungsverträge.
  8. Ertragssituation: Umsätze und Kosten der Vergangenheit (differenziert
    1. nach Umsatzarten – vertragsärztlich, privatärztlich, IGeL, Belegbetten, Konsiliartätigkeit, Praxisnetz, Gutachten, Berufsgenossenschaft usw. – und
    2. nach Kostenarten – Personal, Raum, Praxisbedarf, Vertreterhonorare, Reparaturen und Wartungen, Abschreibungen und geringwertige Wirtschaftsgüter, Verwaltung (Honorareinzug über PVS und KV/KZV, Büro, Telekommunikation, Internet), Rechts- und Steuerberatung, Versicherungen (Praxiseinrichtung, Berufshaftpflicht), Geldverkehr (Kontoführung, Kreditzinsen ohne Tilgung), sonstige (Repräsentationskosten, Kraftfahrzeugkosten).
      Damit die Daten aussagekräftig sind, müssen sie einen Zeitraum von mehreren Jahren umfassen, möglichst mindestens 3 volle Kalenderjahre.
  9. Lokale Situation: Praxissitz, Standort, Konkurrenzsituation (Zahl und Alter der konkurrierenden Ärzte, deren Praxisstruktur), Infrastruktur (Verkehrsanbindung, behindertengerechte räumliche Situation), andere Anbieter der Patientenversorgung im Einzugsbereich (Apotheke, Krankenhaus, Sanitätshaus, Physiotherapie, Labor, Wellness).

Diese Informationen erhält der Kaufinteressent üblicherweise dadurch, dass ihm aussagekräftige und zutreffende Unterlagen über die Praxis ausgehändigt werden. Dies sind insbesondere:

  1. Verträge, die im Zusammenhang mit der Praxisstruktur und der Anbindung an Dritte bestehen (Gesellschaftsvertrag von Berufsausübungsgemeinschaft, Organisationsgemeinschaft, Ärztehaus, MVZ usw.),
  2. Betriebswirtschaftliche Auswertungen, die im Rahmen der Buchführung für die Praxis vom Steuerberater gefertigt werden
  3. Einnahme-Überschuss-Rechnungen oder Bilanzen, wie sie für die Steuererklärungen gefertigt werden
  4. Anlagenverzeichnis (wird im Zusammenhang mit den Abschlüssen für die Steuererklärung vom Steuerberater erstellt, kann und sollte aber aktualisiert werden), eventuell Grundbuchauszug (bei Praxisimmobilie)
  5. Praxismietvertrag, Anstellungsverträge, Lohnjournal (macht der Steuerberater) Leasingverträge, Mietkaufverträge, Nutzungsverträge, Wartungs- und Serviceverträge

Die Richtigkeit der überreichten Unterlagen kann der Kaufinteressent nicht prüfen. Er muss sich auf die Angaben des Praxisinhabers verlassen.

Der Praxisinhaber muss sich darauf verlassen können, dass der Kaufinteressent die überreichten Unterlagen absolut vertraulich behandelt.

Dies bestätigen sich Praxisinhaber und Kaufinteressent möglichst vorab gegenseitig.

Die Fragen im Zusammenhang mit der lokalen Situation der Praxis werden zwischen Praxisinhaber und Kaufinteressent im Gespräch erörtert, der Kaufinteressent wird möglicherweise selbst vor Ort recherchieren. Der Praxisinhaber könnte in einem Praxisexposé Basisinformationen vorhalten.

Der Kaufinteressent sollte selbst prüfen, ob er alle Voraussetzungen zur ärztlichen Tätigkeit so erfüllt, wie der Praxisinhaber, nur so kann er feststellen, ob er die vom Praxisinhaber angebotenen Leistungen auch selbst anbieten kann (in die Fußstapfen des Praxisinhabers treten). Vielleicht ist der vorhandene Patientenstamm mit dem vorhandenen Leistungsangebot der Praxis für den Kaufinteressenten aber eher Basis für ein ganz anderes Leistungsangebot, das mehr oder weniger auf dem Leistungsangebot des Praxisinhabers aufbaut. Das hat dann gravierende Auswirkungen auf die zukünftige betriebswirtschaftliche Situation der Praxis nach Übernahme, weil sich möglicherweise Umsätze und Kosten verändern.

Bei der Kassenärztlichen Vereinigung ist nachzufragen, wie die Situation der Bedarfsplanung ist. Ist der Planungsbereich in der betreffenden Fachrichtung überversorgt und deshalb für Neuzulassungen zur vertragsärztlichen Tätigkeit gesperrt, oder bestehen keine Zulassungsbeschränkungen. Auch wenn die Bedarfsplanung möglicherweise in absehbarer Zeit teilweise oder völlig entfällt, ist dennoch die Möglichkeit, eine Zulassung zur vertragsärztlichen Tätigkeit, sei es frei, sei es als Nachfolger des Praxisinhabers zu erhalten, ein wertbildender Faktor bei der Preisfindung.

Gutachten oder Kaufpreisrahmen

Bei einem Gutachten werden diese Daten ebenfalls erhoben. Es werden die bestehenden Verträge ausgewertet. Dann wird regelmäßig eine Inaugenscheinnahme und Begehung der Praxis vor Ort durchgeführt. Im Anschluss daran werden die erhobenen Daten nach dem Verfahren, das der Sachverständige bestimmt, ausgewertet.

Bei der Ermittlung eines Kaufpreisrahmens durch praxispreis24.de wird eine schematisierte Auswertung der von Praxisinhaber und /oder Kaufinteressent übermittelten Daten durchgeführt. Es werden nicht die vorliegenden betriebswirtschaftlichen Daten in Form von Einnahmen-Überschussrechnungen, betriebswirtschaftlichen Auswertungen, Anlageverzeichnis usw. von Praxisinhaber und /oder Kaufinteressent eingereicht. Auch die Verträge werden nicht eingesehen oder ausgewertet.

Die Informationen, die der Gutachter bei einer Praxisbewertung diesen Unterlagen entnimmt, werden schematisiert erhoben: Der oder die Auftraggeber füllen einen Fragebogen aus, der alle Daten abfragt, die für die Ermittlung der Kaufpreisobergrenze und der Kaufpreisuntergrenze berücksichtigt werden.

Das Ergebnis dieser Auswertung ist die Ermittlung einer unteren und einer oberen Preisgrenze. Das Verfahren der Auswertung wird erläutert, so dass Praxisinhaber und Kaufinteressent die ermittelten Daten nachvollziehen können. So wird die Verhandlung über den tatsächlich zu vereinbarenden Kaufpreis wesentlich erleichtert.

Das Verfahren ist kostengünstig, es lässt Praxisinhaber und Kaufinteressent die Möglichkeit, vom Auswertungsergebnis abzuweichen und einen Kaufpreis auch außerhalb des ermittelten Kaufpreisrahmens zu vereinbaren, wenn die Daten, die Grundlage des Auswertungsverfahrens waren, angepasst werden. Anders als im aufwändigeren und deshalb auch teureren Bewertungsverfahren zur gut-achterlichen Bestimmung eines Verkehrswertes, verliert dabei weder ein Gutachter noch eine der Vertragsparteien das Gesicht oder gerät in einen Begründungszwang, warum der festgelegte Verkehrswert und der tatsächliche Kaufpreis voneinander abweichen.

 

Auswertungsverfahren

Die Auswertung der erhobenen Praxisdaten erfolgt nach einem Schema, das von den Grundgedanken des Ertragswertverfahrens und der Ärztekammermethode ausgeht.

  • Das Ertragswertverfahren, versucht ausgehend von den erhobenen Praxisdaten zu prognostizieren welchen Ertrag der Kaufinteressent als Praxisinhaber zukünftig in der Praxis voraussichtlich erzielen wird und leitet daraus den Wert einer Praxis ab.
  • Nach der Ärztekammermethode sind der materielle Wert einer Praxis und deren ideeller Wert, der üblicherweise als Goodwill bezeichnet wird, getrennt zu ermitteln. Der Wert der Praxis ist dann die Summe aus materiellem Substanzwert und Goodwill.

Bei der Ermittlung eines Kaufpreisrahmens durch praxispreis24.de wird sehr ähnlich vorgegangen:

  1. Der Kaufpreisrahmen setzt sich aus einem Anteil für den materiellen Wert, einen Anteil für den Goodwill und gegebenenfalls einen Anteil für den Wert der Zulassung zusammen.
  2. Für den materiellen Wert wird für jedes einzelne erfasste Wirtschaftsgut (jeden einzelnen Gegenstand) ein Wiederbeschaffungswert bestimmt. Die Summe der Wiederbeschaffungswerte ist der Betrag, der notwendig wäre, um die Praxis im jeweiligen Alterszustand wieder herzustellen bzw. nachzubauen.
  3. Für den Goodwill wird der durchschnittliche Gesamtjahresumsatz der Praxis als gewichteter Durchschnitt ermittelt, indem die weniger zurück liegenden Kalenderjahre stärker berücksichtigt werden als die entfernteren. Diese Durchschnittswerte sind dann die Grundlage für die Zukunftsertragsprognose je nach Fachrichtung, Praxissituation, Bewertungsanlass, Praxisstruktur, Anbindung an Dritte und Möglichkeiten der vertragsärztlichen Tätigkeit in der übernommenen Praxis durch den Kaufinteressenten.
  4. Materieller Wert und Goodwill und gegebenenfalls ein wirtschaftlicher Wert der Zulassung zur vertragsärztlichen Tätigkeit werden addiert und ergeben in der Summe den Kaufpreis für die Praxis, wobei die Art der Datenerhebung dazu führt, dass für die einzelnen Kaufpreissegmente kein eindeutiger Wert ermittelt wird, so dass eine Summe aus den kleinsten Preisen und eine Summe aus den höchsten Preisen ermittelt wird, die dann die Ober- und die Untergrenze für den Kaufpreisrahmen bilden.

Der Substanzwert

Zur Substanz einer Arztpraxis gehören insbesondere die folgenden Vermögenswerte: Praxisgeräte und Praxiseinrichtung, Bibliothek (Fachbücher und Fachzeitschriften), Mietereinbauten, Praxisvorräte (Bestand an nicht verbrauchten Materialien). Die geleasten oder gemieteten Wirtschaftsgüter sind nicht zu bewerten.

Es werden für jedes einzelne Wirtschaftsgut die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (AHK), die bisherige Nutzungsdauer (ND) nach dem Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt und die Buchwerte erhoben, daraus werden die Wiederbeschaffungspreise rechnerisch abgeleitet.

Dabei gelten die folgenden Annahmen:

  • Preisveränderungen gegenüber den tatsächlichen Anschaffungskosten bleiben unberücksichtigt.
  • Es wird in jedem Fall ein angemessener Mindestpreis als Wiederbeschaffungspreis berücksichtigt. Als angemessener Mindestpreis gilt in der Regel:
    1. bisherige ND beträgt maximal 10 Jahre
      30 %
    2. bisherige ND beträgt mehr als 10 Jahre jeweils der ursprünglichen AHK
      15 %
    3. für geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG = Anschaffungskosten kleiner als 410 €)
      40 %
      der insgesamt in den letzten 5 Jahren angeschafften oder hergestellten GWG
    4. für besonders kurzlebige Wirtschaftsgüter (z.B. EDV oder Software) und für besonders langlebige Wirtschaftsgüter (z.B. Kunst oder hochwertige Möbel werden die Mindestpreise abweichend festgesetzt

Der Goodwill:

Zur Ermittlung des Goodwill wird der langfristig wahrscheinliche Überschuss (nachhaltige Ertrag) der Praxistätigkeit ermittelt und der Kapitalwert der zukünftigen Überschüsse bei Berücksichtigung der zu erwartenden Verflüchtigung des einmal vorhandenen Goodwill ermittelt.

Basis für die Bestimmung der langfristig wahrscheinlichen Überschüsse sind die Durchschnittszahlen der Vergangenheit, die um Individualkosten bereinigt werden.

  1. Der Tatsache, dass eine Praxis nur im persönlichen Einsatz des Praxisinhabers geführt werden kann, dieser also seine Arbeitskraft in der eigenen Praxis einsetzt, wird durch Berücksichtigung eines sogenannten Arztlohnes (Unternehmerlohnes) Rechnung getragen.
  2. Dem Phänomen, dass sich der Goodwill einer Arztpraxis verbraucht (Verflüchtigung des Goodwill) wird dadurch Rechnung getragen, dass eine Verflüchtigungsdauer je nach Praxissituation, Praxisstruktur usw. angenommen wird. Der Goodwill als „flüchtiges“ Wirtschaftsgut ist Ausdruck der Stellung der Praxis im Patientenmarkt. Diese Stellung wird maßgeblich beeinflusst von der Person des Praxisbetreibers, bzw. der Praxisinhaber. Wechselt der Inhaber oder verändert sich nachhaltig die Betreiberstruktur, ändert sich mit einem je nach Facharztrichtung unterschiedlichen Time-lag auch der Goodwill der Praxis.
  3. Die Verflüchtigungsdauer zeigt an, nach welcher Zeit der ursprünglich vorhandene Goodwill sich verflüchtigt hat und nach welcher Zeit der ursprünglich vorhandene Goodwill durch einen neuen, dem neuen Betreiber der Praxis zuzurechnenden Goodwill ersetzt wurde. Da dies nicht auf einen Schlag geschieht, baut der ursprünglich vorhandene Goodwill über die Verflüchtigungsdauer kontinuierlich ab. Dies wird durch einen Verflüchtigungsfaktor in die Ermittlung des Goodwill eingerechnet.
  4. Der Goodwill entspricht dem „Barwert“ der zukünftigen Erträge, soweit diese nach Maßgabe des Verflüchtigungsfaktors zu berücksichtigen sind. Die zukünftigen Erträge fallen erst nach dem Betreiberwechsel an. Sie sind auf den Tag der Kaufpreiszahlung zu beziehen. Die Zukunftswerte werden auf den Tag der Kaufpreiszahlung hin abgezinst. Den Zinssatz, mit dem die zukünftigen Werte abgezinst werden, bezeichnet man als Kapitalisierungszinssatz. Dieser wird grundsätzlich danach bemessen, was bei einer langfristigen unternehmerischen Anlage als Rendite erzielt werden könnte. Dabei wird das generelle Unternehmerwagnis, welches mit der Kapitalbindung in einer Unternehmung untrennbar verbunden ist, zum Zwecke der Vergleichbarkeit mit einer risikoärmeren Anlage am Kapitalmarkt in die Festsetzung des Kapitalisierungszinssatzes mit einbezogen.